（圖／取自網路）
去年六月剛進入職場，Oma的薪水只有三萬元，但她卻立下「三個月內要買下人生第一間房子」的目標；讓人豎起大拇指佩服的是，她不僅沒有從口袋裡拿出一毛錢，甚至把不動產可槓桿及現金流的特性發揮到極致，最後當起上班族都羨慕的包租婆。
到今年四月，足足十個月，Oma已達成第一個計畫，她靠著這間房子，每個月替自己多賺兩萬元，加上她原本的三萬元薪水，她的月收入就有五十Ｋ（五萬元），比社會新鮮人的二十二Ｋ多出一倍以上。
許下心願， 兩個月買房
在研究所畢業前兩個月，Oma勇敢踏出第一步，同學帶她參加提高財務智商、把現金變成資產的富爸爸現金流遊戲。「第一次下場玩，我都跳脫不了老鼠賽跑（工作、加班、賺錢買房子）的困境。」這讓Oma眼界大開，進一步想學習有錢人如何用錢賺錢。
兩個月後，在一次投資分享聚會中，有一位前輩對她說：「你要相信『宣告』的力量，如果想完成一個目標，記得要寫下日期。」
回到家，她默默許下「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日，收到第一筆租金」的願望，然後她畫出了一條時間序往前推算：要收租金，一二年十二月得開始招租；要招租前，房子總得要裝潢，工程期算三個月，最慢一二年十月要開工；這代表九月要去找工班，八月底前要把房子買到手。
善於規畫，寫下夢想提案
夢想要成真，設定目標是不夠的，必須有短、中、長期行動計畫。這對Oma一點都不難，這樣的訓練來自大學二年級，她曾經到德國當交換學生。
「小時候，我的夢想是當外交官，大二到德國當窮學生時，一有空檔就拎著背包自助旅行，西歐、南歐都有我的足跡。」背包客的日子，影響Oma做事的態度。她安排行程時一關卡一關，因為在國外旅行，飯店、機票都有早鳥優惠，但只要一改行程，都會加收高昂的手續費，「我把做計畫變成一種習慣。」說著說著，Oma拿出今年五月到北歐自助旅行一個月的旅行計畫，在密密麻麻資料中，可看出她縝密的思考邏輯。因為善於做計畫，日後在執行買屋計畫時，她也是照著過去的經驗，訂出嚴密的計畫表。
拚命找房， 60天看50間
畢竟，看房子是一場耐力賽，特別是對沒有實務經驗、六十天要買到房子的小女孩，更是體力的挑戰。
一開始Oma在大台北地區到處亂看，只要有物件必定排除萬難去看。「記得有一天，預約看七間房子，正值夏天，我在中永和來回穿梭街頭，衣服溼了又乾，乾了又溼。到了捷運站廁所，看到鏡子中蓬頭垢面的自己，臉上布滿灰塵，劉海也因為風吹與汗水而凌亂不堪。」看著鏡中狼狽的樣子，正巧朋友來電相約喝下午茶，但房仲下午四點半到永和看屋的簡訊一震，讓她心情又跌到谷底。
因為要創造現金流入，房子買進後，必須分割成獨立出租套房，她預計未來買進房子後，要隔成五間，包括格局圖、家具配置、租金行情比較、裝潢風格、工程預算等，她不假手他人、自己摸索學習。
舉例來說，在找到屬意的房子後，Oma會先畫格局圖，下載免費畫設計圖的軟體，自己規畫坪數，並決定家具的擺設。「畫格局圖時要注意房子的柱子，因為樑柱不能動，柱子的位置將決定整個房子的隔法。」
談到裝潢與布置，Oma在請教專家後，將每一間套房的成本設定在三十二萬至三十五萬元；在房間風格設計上，她套用旅遊概念，有希臘、南歐、北歐等不同風情。
因為買房子最終目的是出租，對於租金的掌握，Oma更細膩到「做租金測試」，確保房子一定租得出去。
她的作法是，先到租屋網站留下假的物件地址及照片，再記錄每一位有興趣租客的需求，藉此判斷物件吸引力，以及評估裝潢風格是否符合目標客層需求。「這個動作對說服股東能大大加分。」Oma有條不紊地解釋，每一個個案的評估表，至少都花上四至五小時製作。
尋找股東，用心贏得信任
當然，整個計畫最困難的部分是，資金必須先到位，Oma才有錢付頭期款。考量風險分散及維持投資穩定，她細細評量股東成員背景，初期她把目標鎖定收入較高且穩定的族群，並把獲利分享的概念，當成企畫書的最大賣點。
在企畫內容中，她甚至特別設計一套每個月保證配息的概念。「因為這是我的第一個案子，在房屋出租期間，我保證所有股東每月有六％的收益；房屋售出後，自己保留獲利的三分之一，其餘三分之二，股東按照投資比率分享。」
接下來是找股東，Oma連找什麼樣的股東，都事先想過。因為爸媽被蒙在鼓裡，親戚被排除在外，她把目標放在收入穩定的公務員，或在房地產課程中認識的朋友。「前者屬保守投資人，月領六％利息對他們應該有吸引力；後者是對房地產有興趣的人，只要我找的產品條件夠好，未來有獲利空間，就能吸引房地產同好來投資。」
整個籌資過程，又可分成三個階段，每一個階段的目標是一百萬元，共需三百萬元；更大膽的是，Oma為了搶時效，在募到第一個一百萬元時，就進場買房子，剩下的兩百萬元，她打算「邊做邊找」。
為了說服股東，Oma精心製作「小資女買屋日記」企畫書，總共有十七頁的企畫書，看起來有模有樣。翻開第一頁，上頭開宗明義寫著「賺錢原動力」來自幫助別人、愛自由及愛旅行；接著秀出很多照片，說明自己心中屬意的房子；再用數張表格，證明自己的計畫是可行的；最後再用數字說明股東可分配的利潤。
第一次Oma鎖定研究所的學長，將他當成募資的對象，從台北到台南前後親自拜訪三次，每次都還細心帶著一份伴手禮。
「第一次學長聽到這個計畫，直虧我這絕對是『詐騙集團』的作為；第二次當我認真拿出一份十七頁的企畫書後，學長答應再考慮；直到第三次，他一口答應，甚至還拿出存摺要我去領錢。」
「這種被信任的感覺，讓我十分感動。」Oma坦白說，隨即她鎖定曾經在房地產課程認識的一位公務員，基於彼此在課程上已小有認識，加上投資理念相同，兩人一拍即合。在兩筆總共一百萬元資金到位後，Oma的人生頓時充滿著希望，「當時我開心得快飛了起來！」
接連受挫，一度萌生退意
然而，天不從人願，Oma回憶第一次抱著忐忑不安的心情去向某位老闆簡報，緊張得直發抖。
「你的案子很不錯，但投資金額太小了。」這位老闆很委婉地拒絕；接著她拜訪另一位投資顧問，他問：「未來脫手是否有問題？」兩人最後都沒有參與投資。但小女孩不但沒被挫折擊倒，甚至鼓起勇氣向前輩請教：「這份企畫書還有哪些需要加強的重點？」她終於發覺，大老闆重視風險勝於報酬，對每一分錢的效率，謹慎衡量。就這樣在第三筆資金到位之前，她足足被拒絕了八次。
面對每次投資人的拒絕，她用最謙卑的心態去學習，對每位拒絕者問相同的話，做相同的事，那就是需要再加強哪些計畫書的內容，甚至把所有投資人曾經問過的問題，整理成一份「問與答」。
解決最大的資金難題後，等於克服七成的困難，剩下的三成就是裝潢、設計、布置、找租客等瑣事。雖然，在裝潢期間Oma也曾因為小部分的違建，而被檢舉遭到拆除，墊高投資成本；但今年二月Oma開始招租，只比原先目標落後一個多月，也算圓滿達成目標。
此外，也因為Oma事先曾做過租客來電紀錄，了解上班族才是主力客層，因此，她很細心地在每個房間設定一個旅遊主題，除了「全配」的硬體設備，如乾溼分離的浴室、液晶電視、沙發、小茶几及網路等；在軟體方面，她把房間的主牆當成主視覺，再細細挑選床單、家飾、燈飾等，而主題風格的設定，正對了上班族的胃，兩個月後，五間套房就滿租。
懷抱著感恩的心，Oma今年五月起回到大學時曾擔任義工的台北醫學大學，每周固定抽出一天到此彈琴一小時，減緩病患就醫的緊張氣氛，「從小爸媽教育我，富有的人，才有能力付出。」Oma特別強調，「富有」未必是存摺上的數字。
但Oma還有一個沒說出口的心願是，「希望還能得到上帝眷顧，讓好運可以跟著來」，因為兩年後，她期待中和公寓能順利脫手，把獲利所得當成自備款，完成三十歲前買一間真正屬於自己房子的大大夢想。
【一零一傳媒／整理報導】
